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房产往事:2011顾云昌中国房地产市场不会像日本

  前言:二十年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们相信,无论错综复杂的国际政治经济环境如何变幻,中国房地产仍有很长的发展期,很大的增长空间。我们期待与您一起,解析中国房地产发展的新方向,为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力,助力中国房地产行得更远,并创造出无愧于时代的产品,共建美好人居新生活。值此二十周年之际,我们重翻往日篇章,回忆那时的宏观政策、土地市场、企业发展、建筑营造等,以倒带的时光激励我们前行。

  以下是全国房地产商会会长顾云昌先生在2011年博鳌21世纪房地产论坛上的演讲实录。

  顾云昌:各位嘉宾,讲到转型首先是行业的转型,一个国家对房地产定从两个方位的转型。我觉得房地产市场发展调控应该有双重目标,双重任务。第一是住有所居这是我们的社会目标。第二是平稳发展,这是经济目标。还有一个目标是我们的产品是绿色地产,因为是调控,重点讲讲这两个任务。也就是说我们的目标恐怕主要从经济目标转向两个目标,而且把民生目标可能放在第一位。

  第二,我们在转型当中,我们原来的目标是居住有其屋,现在转变为住有所居,从人人有房子,到人人有房住。另外,我们的房地产目标,可能从快速发展转为平稳发展,这是我们当前面临的两大任务。

  我们的宏观任务和宏观经济层面有什么样的关系,第一问题是“硬与软”,所谓“硬”就是保障房,3600万套,为什么要硬任务,我把李克强总理讲过的话总结为“一石三鸟”,分别是民生问题、拉动问题、平抑民生的问题。现在的问题是一石三鸟能不能做好,如何做好,我认为应该解决好五个问题。第一,谁投资;第二,谁建造;第三、怎么建;第四、保证谁;第五、怎么管。

  这五个问题都不是那么容易解决的,需要深入探讨,要加快研究,因为我们的政策储备是不够的,尤其刚才说的令人吃惊的数字和政府迫切的心情,要做好这五个事情要抓紧。当前的焦点问题是公租房,我们的保障房有三种,棚户区改造、供销售的保障房、供出租的保障房。棚户区改造包括了经济使用住房,限价房,另外供出租的保障房一个是廉租房、一个是公共租赁房。

  廉租房很明确,完全政府投资、公共租赁房规模又大,不可能由政府全部承担,这个投资的问题、资金的问题很突显,到底能不能收支平衡是大问题。另外公共租赁房的定位问题现在也不清楚,公共租赁房是面向谁的,是面向中低端收入家庭,廉租房是低收入家庭。低收入家庭定多少,据报道,重庆定在2000元以下的时候,后来感觉不够,提高到3500元,又提到5000元。另,公租房是长期的还是阶段的,我看到重庆提出五年后要卖掉,那就不是公共租赁房了,所以公共租赁房的定位要控制好,是当前的焦点问题。应该说它是有阶段性困难的,我们80后的大学生、进城的农村是主要对象,我们如何定位,领域资金从哪来,将来收取了资金和管理费能不能形成循环,形成不了怎么办,这是焦点。

  关于“软着陆”的问题,就是房地产市场要软着陆,所谓软着陆就是量价平稳,中心意思就是房子大起大落。2009年启动了经济,我们宽松的货币政策,这么巨量的贷款,出手重、出手快的态势,出现房地产快速上升的势头,在我们销售量明显上升的同时,我们房价业明显上升,现在中国经济要实现着陆,是软着陆还是硬着陆,这是国际上许多专家,许多机构都在高度关注的问题,这也是中国政府十分重视的问题,也有人说中国要硬着陆,也有人断定说中国房地产泡沫要破裂,我个人相信中国的房地产市场不会像日本的泡沫破裂。但如何软着陆是关心的问题,难点是挤泡沫的问题。房地产泡沫从产品到吹大,有两点可能性,一种是破灭,我们看到30年前的拉美国家的房地产破灭,20年前的日本泡沫破灭,10几年前的亚洲国家金融危机当中的房地产泡沫破灭和美国的破灭。有没有挤压的,有没有这种可能,通过用时间换空间来挤压泡沫,房价进入平稳的情况下,我们收入的增长,快于我们房价的增长,就能实现逐步挤出泡沫,应该承认我的观点是一些城市,或一些特大城市已经有相当多的泡沫,这是我想讲的两个问题。一个要关注焦点,第二如何突破难点,我认为当前的房地产市场的形势应该是这样一种形势。

  第二个问题讲供与求。刚才讲到了两个体系,软着陆和硬任务,这两个体系的建立,一个是保障房问题上如何做到即积极又稳健,在商品房市场上如何调整关系软着陆,我们应该分析一下在商品房市场的问题,我们分析市场,这些年来我们的供应和需求资金是存在供求失衡的,或严重的供不应求,从我们每年公布的商品住宅的竣工面积和销售面积之间。2001年达到了3.9亿,我又统计了一下,在上一个五年规划2006到2010年,商品住房的竣工面积是26亿平方米多一点,我们卖到了36亿,长期以来供不应求是导致我们房价上升,或快速上升的主要原因。分析一下背后的原因,我们如何调控市场做到供求平衡,我们的供应主要受限于土地制度,我们现在的制度问题比较大,在我看来,中国的土地制度有三个一。“一道红线年的土地供应量,开发商的卖地数量只有2006年是增长的,2009年是平衡的,北京有土地供应量但是计划完不成,我们这几年提出18亿耕地后,今年的土地需求量报上来是1600万。第二是“一座断桥”,讲的是我们城乡土地之间是断裂的,二元土地供应结构,我们城市土地十分紧张,农村的宅基地、建设用地越来越空闲,但是不能随意进来,进步来就是断桥的。一方面农村的宅基地、农房越来越空闲,人进来、土地进不来,目前还没有很好的解决方式,断桥没搭起来,18亿亩土地红线的下跌,再加上断桥,不仅仅是如此。还有第三,“一个闸门”,政府有垄断的土地市场的闸门,越来越多的政府部门很清楚的知道,这个闸门放水多少,就决定了水的价格,放的少水价贵,土地也是一样,土地量放得少,地价肯定上升,所以有意无意的刺激了土地价格上升,所以一方面的供应量减少,供应量不足,再加上闸门,使房地产的土地供应不足,这是当前土地的问题。为什么我们这几年严重的供不应求,为什么房价上涨过快,为什么许多地方出现了泡沫,背后是供应的原因,这个如何打开,成为我们当前非常非常麻烦的事情。

  第二方面是需求,当然有刚性需求、城市化等等问题,但是从金融的角度说、从货币的角度说,很大程度上取决于我们货币金融的政策和环境,大家都知道这几年我们房价上涨很快,我们的需求很旺,和流动性过剩密切相关,和我们造成的贫富差距相关,同时我们也看到了在金融杠杆上的问题,这是决定房地产冷热的一个重要方面。从美国的次贷危机,他们的教训就是金融杠杆失控,过度利用金融杠杆。我认为造成今天的矛盾和金融杠杆密切相关。金融杠杆问题,一个是力度的问题,一个是着力点问题,发力点的问题,力度在哪里?我们看到的2007年、2009年,我们金融杠杆力很大,首付款减少、利率下降,适度放开二套房等等,所以使我们2007年、2009年的个贷增加,造成需求的进一步扩张。反过来我们收紧了房贷,提高了首付、提高了利率,再加上我们行政的手段,当然杠杆已经明显下降了。

  所以杠杆的作用、力度大小、为什么我们今天会需求过旺和杠杆过度有关系。另外,中国到目前为止,我认为金融杠杆的着力点有问题,刚开始房地产调控是为了抑制需求,但是金融杠杆上不是抑制需求,是放大需求,缩小供应。我们银行系统,金融杠杆往往是首先收紧房贷、放开个贷,若干年后我们房贷是缩紧的,个贷是放开的。房贷缩紧了,供应量紧缩更加剧,而对个贷是放开的,需求的放开造成严重的流动性过剩,这是我们着力点出现的问题。

  现在的问题是,个贷、房贷都出现问题,对于调整供求关系来说比过去要好,但是现在看来也是有问题,如果个贷缩下去怎么办。第三个问题是关于堵与疏的问题。一个是低收入家庭解决收入的问题,一个是高收入家庭解决财富的通道,现在看来第一个通道正在打开,第二个还没有打开,我们应该实行疏、堵结合。融资的道还没有打开,我们需要顶层设计、金融创新,应该由堵变成“疏、堵结合”,以疏为主。

  无非有三种可能,一种是继续发热、过热,我想这种可能性在减少,谁过热就可以打退烧针,通过限购、限贷、限价,有没有下滑的可能,我认为有这种可能。刚才大家讲到土地财政问题,如果房地产严重下挫、开发商开发不足,买地心下降,土地下降,影响地方财政,进而影响到保障房的建设、农田水利的建设、教育投资等等。地方债务问题,由于不少是用土地抵押的,如果房价严重下挫,这样很可能出现一种情况,中国的房地产市场不冷不热,会相应平稳,这就是我对今年的房地产判断。

  我们开发商如何抓住转型,我们开发商的转型、我们行业的转型应该说说很清楚的,谢谢大家。

  注:博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将于2020年8月隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年发起主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

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